老楼加电梯“受害”的不止1、2楼，6楼后悔表示：花钱买麻烦

加装电梯，是千千万万老楼居民的迫切需求，更是近两年来，“旧改”主抓的重要内容之一。正如住建部副部长黄艳所讲，“上下楼，是居民出行的第一步，也是回家的最后一步，与老百姓的获得感、幸福感息息相关。”

老旧小区加装电梯是老旧小区改造中的痛点，也是群众呼声很高的问题。所以，加快推进老楼加装电梯，让人民群众上下楼更加便利、更加安全，是当务之急。

以笔者所在的成都为例，全市60岁及以上老年人口376.41万人，其中超4成住在老旧小区，占总人口的7.2%，这意味着大量住在老旧小区的老年人对加装电梯有着急切的期待。而以住建局公布的数据计算，全市4层以上未设电梯小区多达11279个，其中符合增设电梯条件的既有住宅单元约30000个。也就是说，仅成都一个城市，就有超过30000个加装电梯的强烈需求。

众所周知，城镇老楼加装电梯的工作计划早在2019年就提出了，那么到现在成都成功安装了多少台电梯呢？数据显示，截至2021年9月，成都市共增设电梯1474台，其中2021年1月至9月增设922台。由此不难看出，老楼加装电梯今年才真正开始提速。但即便如此，我们仍然认为加装电梯的速度太慢了，因为按照目前每年安装1229台电梯的速度计算，成都要完成对30000部电梯的加装计划，需要用时24年。

此外，从全国层面来看，城镇老旧小区加装电梯工程进展也同样缓慢。从住建部公布的数据来看，截止到今年9月末，已完成电梯安装的数量不足总工作计划（5年）的5%。换句话说，未来5年要完成对全国至少17万个老旧小区的电梯加装工作，需要提速再提速。

老旧小区加装电梯是实打实的民生工程，为何推行起来如此艰难？对此，国家小城镇发展研究中心主任一针见血说道，老旧小区加装电梯与家家户户的利益相关，加装电梯本质上无端损害低层利益增加高层利益，终难两全。现在老旧小区加装单元安全防盗门都难以解决，何况是复杂的电梯设施。

在我们看来，老楼加装电梯，本质上是楼上楼下业主的意见难以统一，这主要体现在三个方面：一是安装费用与安全隐患，二是后期的运行维护费用以及物管费用，三是加装电梯对不同楼层房产价值的影响。说得再直白点就是，高楼层业主积极推进，低楼层业主坚决反对。

1、2楼坚决反对的原因主要有三个：一是自己压根用不到电梯。用不到也就算了，还不得不承担加装电梯对自己的无端损害，最直接的影响有三个，遮挡采光、影响通风、带来噪音；二是加装电梯会降低低楼层，尤其是1楼的私密性。老式住宅小区和现在新开发的电梯住宅小区不同，它们没有预留加装电梯的单元门楼。因此若想加装电梯，只能选择在门洞前面，如此一来，1楼住户的室内就成了“露天场”，前来搭乘电梯的所有人都可以清清楚楚地看到室内。1楼就如同暴露在大庭广众之下，毫无隐私可言；三是加装电梯后，老楼原有的价值体系会被彻底打乱。没加装电梯之前，1楼的售价要高于6楼，加装电梯后，6楼受益最大，价值会提升不少，反而1楼的缺点被放大了，价值也会急速萎缩，成为全楼栋售价最低的楼层。这让1楼住户心理上难以接受。

6楼拍手欢迎加装电梯，原因也简单明了：一是确确实实有需求。尤其是腿脚不便的老人，没有电梯，他们只能降低出门的频率，下楼时也会做好计划，尽量把多件事放在一起办。有些卧床的老人，更是成了名副其实的“悬空老人”。一句话，高楼层尤其是6楼，早就心心念念能够加装电梯；二是6楼心里非常清楚，老楼加装电梯自己受益最大，积极推动安装电梯，这是在给自己谋福利。有媒体曾经报道过，中介反馈，北京20个加装电梯的老旧小区，6楼的升值空间最低也有5%，高的能达到20%。按照一套房子售价400万计算，加装电梯后的升值空间最高能达到80万。这也就很好地解释了，为什么老旧小区加装电梯的政策出台后，忙前忙后的总是6楼住户了。

一言概之，老楼加装电梯，在个人利益冲突中，低层业主受益最小，甚至有损，高层业主受益最大。所以才会由此出现，楼上楼下邻居意见不合，甚至闹到最后“反目成仇”的情况。

老楼加装电梯“众口难调”，楼上楼下的意见难以统一，推行起来费时费力，但经过两年多的经验积累和国家政策支持后，从今年起，老楼加装电梯工程有明显提速。尤其是去年10月份发改委出台重要文件，明确提到要“鼓励对有条件的楼栋加装电梯”，同时还强调要“加快落实提取住房公积金用于加装电梯”政策后，各地加装电梯的工作有了实质性进展。

目前市场上，加装电梯无非是采用两种方案：一是“逐层分摊”方案。加装电梯除去补贴部分，剩余的20-30万元，由整栋楼的业主协商分摊。最常见的分摊比例是，1、2楼不使用电梯，不承担任何费用，3楼10%，4楼20%，5楼30%，6楼40%。以一部电梯的总费用25万元计算，3楼出资2.5万元，4楼出资5万元，5楼出资7.5万，6楼出资10万元。后期的电费和电梯维保等费用的分配，也照这个原则进行分配。此外，部分地区还出台了《既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资指导区间》，仅供参考（上图）。

这种方案资金分配得较为合理，但真正实施起来，成功率并不高，归根结底是两方面原因：第一是高楼层住户，难以承担高昂的费用，第二是即便1楼的工作做不通，根本原因是1楼未得到任何补偿；

二是“公交电梯”方案。1-6楼所有住户均不用出钱，电梯安装费用全部由第三方电梯企业承担，电梯安装好后居民人脸识别进入，刷卡付费使用电梯，乘梯费用标准由前期调查推算得出。电梯运行时产生的电费以及后期的维护费用，2-6楼的住户再按“逐层分摊”方案进行分摊。电梯企业的利润来源主要有少部分：第一是财政补贴部分，下发到居民手中后，再统一交给电梯企业；第二是电梯广告收益，具体拥有多少年限的使用权，由双方进行协商；第三是居民刷卡付费，以及维保费用的利润部分。

“公交电梯”方案一经推出，就火速受到关注。在专家看来，“公交电梯”用市场化的方式打通了老旧小区电梯改造的痛点，具有复制推广价值。目前，河北石家庄、浙江杭州等地，正在进行大范围的试点。我们注意到，不少小区为了能够顺利安装电梯，已经在“公交电梯”方案的基础上，额外增加了一个“补偿方案”。具体来说，就是5、6楼对1、2楼进行现金补偿。具体补偿金额由双方协商。

所以，目前来看，“公交电梯”方案加装电梯的成功率还是非常高的。以笔者杭州的朋友为例，他们小区之所以能顺利加装电梯，最后就是采取了受益最大的6楼对1楼进行2万元的现金补偿，这才让1楼同意安装电梯。

老楼加装电梯是大势所趋，同时由于意见难统一，所以现实推行起来并不顺利，不过近两年，全国也完成了近3万台电梯的加装。有的是采取“逐层分摊”方案，有的是采取最新的“公交电梯”方案。

潜意识里大家可能觉得老楼加装电梯，“受害”的往往是低楼层1、2楼，但是通过我们对已加装电梯的住户的接触发现，事实并非如此——根据5位已加装电梯的住户反馈，老楼加电梯“受害”的不止1、2楼，准确地说，所有楼层都受影响。尤其是6楼住户更是后悔不已表示：多花钱，却换来了新麻烦。其中家住6楼的李大爷表示，自己纯粹是“花钱买麻烦”，电梯是安装好了，但是睡眠、日常生活开支都受到很大影响。

首先，所有楼层的采光、通风都受到影响。很多人觉得，加装电梯，1、2楼的采光和通风会受到影响，实际上加装电梯受害的楼层不止1、2楼。就采光和通风来说，1-6楼全都受影响，只不过是对1楼的影响最大——加装完电梯后，整个电梯的结构是挨着整栋楼，这就不可避免地把每个楼层的采光和通风挡到了；

其次，噪音影响最大的是6楼。老旧小区房子本身隔音就差，加装电梯后，电梯运行时所造成的噪音会影响每个楼层的居民的正常休息，尤其是6楼，听到的噪音最大，因为电梯的卷扬机就建在6楼顶上。家住6楼的李大爷一提到电梯噪音就接连摇头，“没想到电梯是这么运行的，它那个机器运行时会发生噔噔噔的声响，吵得我晚上根本睡不着觉。因为这事儿，我已经跑物业十多趟了，到现在都没人解决。”

再者，电梯加装后，预期的房子升值没来，额外需要支付的费用却不少。另一个6楼的王奶奶后悔不已地告诉我们，一部电梯的每年固定支出主要是电梯检验费、维护费和电费，其中电梯检验费大约占到10%，电梯的维保费以及电梯的配件费占到30%左右，电费一般占到50%到60%。合计算下来，6楼一年的额外支出有三四千元。要知道，当初加装电梯出资时，王奶奶家就已经拿出11万了，现在每月还有额外支出，这很显然已经影响到老两口的正常开销了。

老楼加装电梯，原本是帮助解决步梯房无电梯居民上下楼难的问题，这两年很多政策也在大力支持符合条件的老旧小区加装电梯。但从该惠民工程实施两年多的市场反馈来看，有很多人对于加装电梯，还并不是很赞成。现在加过电梯的居民在使用一段时间后，也反映电梯并没有想象的好，尤其是6楼更后悔表示，加装电梯影响到了睡眠、日常生活等。基于此，我们认为，老楼加装电梯固然意义重大，既可以应对老龄化，又能扩大内需，提振电梯行业发展，消化过剩的电梯产品，对于电梯企业和国家经济发展都大有裨益。但是从实际效果来看，老楼加装电梯，仍然需要更好更科学的方案，而不是在意见难以统一的情况下，“强加”电梯。